주택청약 자격 체크리스트 파헤치기 Q&A (ft.19.12. 국토교통부 자료)🙌

안녕하세요! 매일매일 경제적 성장을 추구하는 지리는빡쌤입니당🙌

오늘은 많은 분들이 관심을 가지고 계시는 청약 자격과 관련해 국토교통부에서 발간한 '주택청약 자격 체크리스트' 자료(19년 12월분)을 정리해보려 합니다:-)

 

자료를 통해 무주택 기준, 순위별 청약 자격, 민영주택 가점제 인정기준 등을 쭉 정리해볼건데요! 저도 글을 쓰면서 정리해야 조금 더 꼼꼼히 자료를 살펴보기도 해서 겸사겸사 공부겸 글을 쓰는 것이니 많은 분께도 도움이 되기를 바랍니다. 그럼 시작할게요!

 

Q1. 당첨자 발표일이 같은 날인 여러 건의 주택에 청약을 해도 되나요?

우선, 국토교통부 주택기금과에서 편찬한 자료의 가장 첫 페이지에 있는 내용입니다. 당첨자 발표일이 동일한 주택에는 1인 1건만 청약 가능하며, 1인 2건 이상 청약할 경우 모두 무효 처리 됩니다. 

 

사실 청약이라는 것이 당첨되었다고 그 권리가 그대로 오는 것이 아니라 '적격 당첨자'가 아니라면 당첨이 무효 처리 될 수도 있기 때문에 자신이 적법한 조건을 갖추고 있는지 확인하고 적법한 방법으로 신청을 하는 것이 중요합니다😁

 

Q2. 특별공급과 일반공급을 동시에 청약할 수 있나요?

이 또한 맨 첫 페이지에 나와 있는 내용인데요! 답만 말씀드린다면, '가능'합니다! 1인이 동일 단지 주택에 특별공급과 일반공급에 동시 청약할 수는 있으나 모두 당첨된 경우에는 특별공급 당첨만 인정됩니다😀

 

Q3.  청약에서 '주택'을 소유하고 있다고 판정되는 경우는 어떤 주택을 말하는 건가요?

주택 소유 여부의 판정 기준은 '건축물대장과 건물 등기부등본' 등 공부상의 용도를 기준으로 한다고 적혀 있습니다. 또한 임대사업자의 임대사업용 주택도 주택으로 보기 때문에, 임대사업자 등록을 해 둔 주택이 있더라도 이 또한 본인 소유의 주택으로 잡히는 것을 알 수 있습니다. 

 

Q4 . 오피스텔도 주택 수에 산정이 되는건가요?

오피스텔은 주택으로 보지 않습니다. 즉, 청약 시 소형 오피스텔을 가지고 있다 하더라도, 다른 주택없이 '오피스텔'만 가지고 있다면, 이는 주택 수에 산정이 되지 않기 때문에 무주택자로 청약을 넣을 수 있다는 것입니다. 

 

하지만 도시형 생활주택은 주택에 포함되기 때문에 유의하셔야 하구요! 또한 가정어린이집도 건축물대장 등에 주택으로 등재되어 있으면 주택으로 인정된다고 합니다. 

 

Q5 . 분양권과 입주권은 주택으로 인정되는 걸까요?

분양권과 입주권은 공급규칙 시행일(18년 12월 11일) 이후에 입주자모집, 관리, 처분계획, 사업시행계획 승인신청 되어 보유한 경우 주택으로 인정됩니다. 시행일 이전에 보유하고 있던 분양권 등은 주택으로 보지 않습니다. 

 

Q6. 주택을 전체가 아닌 지분만 보유하고 있는 것은 주택으로 인정되는 건가요?

주택을 공유지분으로 보유시, 전체 면적과 전체 주택가격으로 소유한 것으로 인정한다고 규칙에 나와 있습니다. 안타깝지만 규칙이 그러하니, 내가 주택을 1/2을 가지고 있든, 1/10을 가지고 있든 조금이라도 '주택'의 지분을 소유하고 있다면 1주택자 혹은 다주택자로 인정되는 것을 파악할 수 있습니다😥

 

다만 6번의 질문에는 예외가 있으니 아래 적용 사례를 참고하시면 되겠습니다. 아래 1번부터 10번까지 항목화 되어 있는 항목 중 하나의 호라도 해당되는 경우가 있다면 이는 주택으로 인정하지 않으니 꼼꼼히 살펴보시고, 혹시 해당하는 항목이 있는지 보시면 되겠습니다.

주택의 지분을 소유하고 있는데 '주택을 소유하지 않은 것', 즉 '무주택자'인 것으로 판정되는 경우 첫 번째는 바로, '상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조 제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우'입니다. 

 

하지만 이 경우, 공유 지분이 아닌 전체를 상속받은 경우(단독상속)와 상속이 아닌 증여 등은 인정되지 않는다고 하며, 세대원에게 처분하는 것 또한 인정되지 않습니다. 상속 후 일부증여 등으로 지분 비율이 변경된 경우 일부증여분은 상속으로 취득한 공유지분이 아니므로 인정되지 않습니다. 벌써 복잡하긴 하죠?! 간단히 정리하면, 지분을 상속받고, 부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내에 지분을 처분한 경우에는 무주택자가 될 수 있다는 것입니다. 

 

두 번째 경우는, 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권 제외)에 건축되어 있는 주택으로 다음 각 목의 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우에도 역시 무주택자로 인정될 수 있습니다. 여기서 각 목이라는 것은, 가. 사용 승인 후 20년 이상 경과된 단독주택, 나. 85제곱미터 이하의 단독주택, 다. 소유자의 [가족관계의 등록 등에 관한 법률]에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택 입니다. 이 3가지 항목에 해당하는 주택 소유자 역시 무주택자로 판명날 수 있습니다.

 

세 번째 경우는, 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제52조 제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우입니다. 여기서 얘기하는 '개인주택사업자'란 세무서에 등록된 사업자여야 하고, 해당업무분야에 주택판매나 분양목적으로 기재된 자를 말하는 것입니다. 또한 개인주택을 건설한 것이 아니라 매입한 경우는 인정되지 않는다고 하네요. 또한 입주자모집 공고일 현재 개인주택사업자를 폐업한 경우에도 인정되지 않는다고 하네요!

 

네 번째 경우는, 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제5조 제3항에 따라 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업 주체가 정부 시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우라고 합니다. 이 또한 매입한 경우는 인정되지 않으니 유의하시길 바랍니다. 

 

5번째 경우는 20제곱미터 이하의 주택 또는 분양권을 소유하고 있는 경우인데요. 20제곱미터 이하의 주택을 지분으로 소유하고 있는 경우에 지분소유자도 역시 주택을 소유하지 않은 것으로 본다고 합니다.

 

여섯 번째 경우는, 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 또한 포함)이 주택 또는 분양권을 소유하고 있는 경우입니다. 이를 적용해보면, 공공임대주택, 노부모 특별공급, 분양전환 공공 임대주택을 공급받는 경우에는 무주택으로 인정되지 않으며, 청약 신청자의 직계존속이 아니라 청약 신청자 본인이 60세 이상인 경우에도 인정되지 않습니다. 조금 애매한 규정인데요. 해석해보면, 60세 이상인 세대주 본인이 청약을 신청할 경우에는 기존에 가지고 있던 집이 유주택으로 산정되지만, 세대주는 60세 이하의 자손이고 세대원 1명 중 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우 무주택으로 본다고 해석될 수 있겠는데요. 이런 경우가 과연 있을까 싶기는 합니다. (저의 뇌피셜이니 다른 해석들도 참고해주세요😥)

 

일곱 번째 경우는, 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아서 폐가가 되었거나 주택이 멸실되어 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우입니다. 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우가 이에 해당되겠습니다.

 

이 때 주택이 멸실(더 이상 사람이 살지 않아 폐가처리되는 것)의 경우에는 주택이 낡아 사람이 살지 않는 폐가여서 멸실되었다는 '증빙'이 필요하며, 실제 용도로 공부를 정리하는 경우에는 위반건축물이라는 증빙이 필요하다고 합니다.

 

여덟 번째 경우는, 무허가 건물을 소유하고 있는 경우이구요! 이 경우에 소유자는 해당 건물이 건축 당시의 법령에 따른 적법한 건물임을 증명하여야 한다고 합니다. 즉, 건축 당시에는 적법했으나 허가 없이 건축된 건물을 말하는 듯 하구요. 무허가건물은 도시지역 외의 지역에서만 인정되고 연면적 200제곱미터 미만이거나 2층 이하인 건물에 한정한다고 합니다. 아무래도 규모가 더 커지면 건물을 통한 수익을 낼 수 있었기 때문으로 추측되기 때문이 아닐까 싶네요.

 

아홉 번째 경우가 사실 '주택을 소유하고 있으나 무주택자로 분류될 수 있는 경우의 수' 중 가장 많은 분들이 해당되는 경우가 아닐까 싶은데요. 바로 소형 주택 또는 저가주택을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람인 경우입니다. 이 때 소형 및 저가주택은 민영주택 일반공급시에만 무주택으로 인정된다는 점이 강조되어 있네요! 

 

여기서 말하는 소형 및 저가주택은 입주자모집공고일 현재 60제곱미터 이하 주택 또는 분양권으로서 주택가격 8천만원(수도권 1억 3천만원) 이하인 주택을 말합니다. 여기서 말하는 주택가격은 입주자모집공고일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격에 따르는 것인데요! 입주자모집공고일 이전에 주택이 처분된 경우에는 처분일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격을 주택가격으로 본다고 합니다. 분양권 가격은 계약서 상의 공급가격으로 산정하구요!

 

또한 소형 및 저가주택을 공동명의로 보유한 경우에도 역시 공동명의자 모두 주택을 소유하지 않은 것으로 보며, 소형 및 저가주택이라 하더라도 2호 이상 보유한 시에는 주택을 소유한 것으로 본다고 하네요!

 

사실상 소형 및 저가주택의 기준에 면적 상으로는 많이들 해당되시겠지만 최근의 부동산 불장으로 주택가격이 해당 조건을 충족하는 경우가 많지 않을 듯 합니다. 

 

드디어 마지막! 주택을 소유했으나 무주택자로 인정받을 수 있는 열 번째, 마지막 조건은, 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권을 소유하고 있는 경우입니다. 이 때도 역시 '매수'한 사람은 제외되니, 미분양 분을 분양 받은 경우를 의미하는 듯 합니다!

 

이는 참고로, 방금 나열한 10가지, '주택을 소유하고 있으나 무주택자로 인정받을 수 있는 경우'가 바로 '공급규칙 제53조의 주택'에 해당된다고 할 수 있는데요. 이 공급규칙 제53조의 주택과 소형 및 저가주택이 경합하는 경우 어떻게 적용되는지 표로 나타낸 것입니다. 이는 관련되신 분들은 꼼꼼히 표를 분석하시면 되겠습니다!

 

법 조항 확인하기(ft.국가법령정보센터)

▶ 주택공급규칙 바로 보러가기(ft.국가법령정보센터)

 

주택공급규칙을 법 조항으로 정확히 확인하고 싶으신 분들은 위의 '국가법령정보센터'를 바로 확인하시면 보다 확실한 법 조문으로 확인이 가능합니다😀

 

순위별 청약자격 체크리스트[주택공급규칙 제27조,28조]

국민주택 1순위는 수도권의 경우 주택청약종합저축 가입 1년이 경과하고 매월 약정납입일에 월납 입금을 12회 이상 납입한 자가 해당됩니다. 하지만 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우에는 가입기간 및 납입회수를 24개월 및 24회 까지 연장 가능합니다!

 

수도권 외 지역에서는 주택청약종합저축 가입 6개월이 경과하고 매월 약정납입일에 월납입금을 6회 이상 납입한 자라고 명시되어 있는데요. 이 또한 청약 과열이 우려되는 경우 12회까지 연장가능하다고 하니 참고하시면 되겠구요!

 

사실 지난 12.16 대책 이후 우리나라의 도시지역 중 많은 부분이 투기과열지구 또는 청약과열지역으로 지정됨에 따라서 이러한 조정지역에 해당되는 경우 주택청약종합저축 가입 기간이 2년 경과하고 매월 약정납입일에 월납입금을 24회 이상 납입한 자로 세대주이면서 세대원 전원이 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨되지 아니한 자로 매우 엄격해짐을 알 수 있습니다. 

 

국민주택 2순위는 주택청약종합저축 가입자로서 1순위가 아닌자인데요. 사실상 지금같은 장에서는 1순위를 넘겨서 2순위까지 분양이 오는 경우가 거의 없는 듯 합니다.

 

다음 번에도 더 도움이 되는 정보로 찾아오겠습니다! 그럼 행복한 하루 보내세요!