📌1기 신도시 선도지구 발표! 분당·일산·평촌 3.6만 세대 재건축 완벽 분석 (feat. 실거주자 필수 체크포인트)

지리쨈 2024. 12. 2. 16:46

안녕하세요! 매일매일 성장을 추구하는 지리쨈입니다🙌
오늘은 최근 부동산 시장의 가장 뜨거운 이슈, 1기 신도시 선도지구 선정 결과를 저의 공부 겸 정리해보려고 합니다!

1기 신도시 재건축에 대해 왜 이렇게 관심이 뜨거울까요? 30년 넘은 노후 아파트들의 숙원 사업이기 때문인데요. 저도 대전 둔산동 30년 이상 된 구축 아파트에 사는 입장에서 늘 재건축 시장에 관심을 많이 가지고 있는데요. 수도권의 1기 신도시들은 GTX 호재까지 겹치면서 미래가치도 기대되고 있어 더욱 전국적인 관심이 모이는 것 같습니다! 하나씩 자세히 들여다볼까요? 🤓

✔️ 1기 신도시 선도지구 13곳 3.6만 세대 선정 (분당 1.1만호 최대 규모)
✔️ 2027년 착공, 2030년 입주 목표지만 현실적으론 2034년 예상
✔️ 12월 중 이주대책·교통대책 발표 예정... 실거주자 체크포인트는?

1. 선도지구 선정 결과와 의미, 최근 호가 추세 분석

1기 신도시 재건축은 단순한 노후 아파트 정비가 아닌, 수도권 주거 환경을 새롭게 바꿀 대규모 프로젝트인데요. 1990년대 초반 서울의 수요를 받아주기 위해 대규모 개발을 했었던 1기 신도시가 한꺼번에 재건축이 된다면 또 하나의 큰 변화가 생기기 때문이죠. 이번에 발표된 13개 구역, 3.6만 세대의 선정 결과를 자세히 들여다보면 우리 부동산 시장의 미래를 조금 엿볼 수 있지 않을까 싶은데요. 우선 이번에 발표된 1기 신도시 정비 선도지구는 총 13개 구역, 3.6만호 규모로 선정되었습니다.

선도지구에 선정된 지역들은 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 1기 신도시 각각의 지역들에서 2~4개의 구역들인데요. 우선 분당과 일산의 경우, 분당의 샛별마을 동성 등, 양지마을 금호 등, 시범단지 우성 등으로 총 10,948호이구요. 일산의 경우, 백송마을 1단지 등, 후곡마을 3단지 등, 강촌마을 3단지 등 3개 구역 총 8,912호입니다.

민주당 이재명 당대표의 아파트로 예전부터 알려져 있었던 분당 양지마을 1단지 금호아파트도 포함되어 역시 정치인들과 같은 아파트를 가지고 있는 것이 자산적으로 좋은 선택이 아닌가 하는 여론들도 많이 나왔네요.

▶️ 분당신도시 (1.1만 세대)

- 샛별마을, 양지마을, 시범단지 등
- GTX-A 노선과 교통 인프라 우수
- 서울 접근성 최상위권
- 사업성 확보로 빠른 진행 예상

분당 좋은 것은 다 알고 계시기 때문에 따로 설명을 드리지 않아도 될 것 같은데요. 특히 가장 많은 단지들이 모여 있는, 양지마을, 샛별마을은 둘다 분당호수를 끼고 있고, 양지마을은 수인분당선 중 수내역과 매우 가까운 입지적 특성을 보여주고 있습니다. 신분당선과도 가까워서 서울, 특히 강남과의 접근성은 1기 신도시 중 최고라고 할 수 있죠.

▶️ 일산신도시 (8,912세대)

- 백송마을 1단지, 후곡마을 3단지, 강촌마을 3단지
- GTX-A 노선 개통 예정으로 교통여건 개선
- 킨텍스 등 인프라 우수
- 평당 3,000만원대 분양가 예상

일산의 1기 신도시 재건축 선도지구는 백송마을 1,2,3,5단지와 후곡마을 3,4,10,15단지, 강촌마을 3,5,7,8단지 총 8,912호인데요. 정발마을 2,3단지는 연립단지로 별도물량으로 선정하여 선도지구에 준하는 수준으로 지원 및 관리를 하겠다고 발표되었습니다.

백송마을은 3호선 마두역과 경의중앙선 백마역 사이에 위치하고 있구요. 학원가들도 많고 학교도 많아 실거주 만족도가 높은 곳 중 하나입니다.

일산 후곡마을은 경의중앙선 일산역을 끼고 남쪽으로 형성되어 있는 단지들이구요. 인천 2호선 일산역이 예정되어 있는 곳이기도 해서, 향후 좋은 호재를 가지고 있는 곳이기도 하구요. 역시 학원가도 많고 초중고도 많은 곳이라 실거주 만족도가 괜찮은 곳으로 보이네요.

일산 강촌마을 역시 3호선 마두역 바로 앞에 위치하고 있구요. 백송마을보다 오히려 3호선 접근성이 더 좋아서, 강남 접근성은 더 나은 곳이 아닐까 싶네요!

▶️ 평촌신도시 (5,460세대)

- 꿈마을, 샘마을 등

- 평당 4,000만원대 신축 분양 진행 중
- 안양 도심 접근성 우수
- 생활인프라 완비

평촌의 선도지구는 꿈마을금호 등, 샘마을 금호 등, 꿈마을 우성 등으로 총 5,460호가 선정되었는데요.

평촌에서 가장 유명하고 가장 인기있는 아파트인 '귀인마을 현대홈타운' 아파트를 중심으로 평촌 꿈마을은 동쪽으로 위치하고 있구요. 평촌역과 가깝고 경기도 최고의 평촌 학원가를 누릴 수 있는 곳이다 보니 역시 실거주 만족도가 매우 높은 곳이었죠. 귀인마을 현대홈타운은 이번 선도지구에서 제외되었지만 바로 옆의 꿈마을 지구가 재건축이 진행 된다면, 근처 지역들도 재건축 추진 이후, 전세가가 많이 높아지지 않을까 싶습니다.

▶️ 중동신도시 (5,957세대)

부천 중동신도시의 은하마을 모습이구요. 7호선 부천시청역 북쪽으로, 부흥초등학교를 끼고 4개 단지가 둘러싸는 형태로 형성되어 있네요. 최근 호가 상승률이 꽤 높게 나타나는 모습을 볼 수 있습니다. 단지 안의 괄호 안에 들어 있는 빨간색 숫자 퍼센테이지는 호가의 추세를 보여주고 있기 때문에, 이번 발표 이후 주변 지역의 호가가 많이 높아졌음을 알 수 있습니다.

부천 중동신도시 반달마을은 1호선 송내역 북쪽으로 형성되어 있구요. 작은 평수가 많다보니, 최근 호가의 변화가 선도지구 내에서도 단지별로 조금씩 차이가 보이네요.

▶️ 산본신도시 (4,620세대)

왼쪽은 산본의 한양백두, 동성백두, 극동백두 단지들이 보이고 있구요. 4호선 산본역 북쪽으로 형성되어 있구요. 다른 선도지구들보다는 지하철역과의 거리는 쪼금 되어 보입니다. 오른쪽 지도는 산본신도시의 자이백합, 삼성장미, 산본주공 11단지 모습인데요. 뜻밖에도 삼성장미와 산본주공 11단지의 최근 호가는 조금 떨어진 것으로 나오고 있고 자이백합의 호가는 7%나 오른 모습이네요. 선도지구 내에서도 호가 차이가 많이 나는 점이 특이합니다. 작은 평수인 곳들이 조금 호가가 낮은 경향성이 있어 보입니다.

2. 진행 일정과 예상 스케줄

재건축 사업의 성패는 결국 시간과의 싸움이기 때문에, 정부는 빠른 진행을 약속했지만, 현실적인 시간표를 살펴볼 필요가 있을텐데요.

🗓️ 정부 목표
- 2025년: 구역지정 및 조합설립인가
- 2027년: 착공
- 2030년: 입주 시작

🗓️ 현실적 예상 일정
- 2025년: 구역지정 및 조합설립인가
- 2026년 하반기: 사업시행인가
- 2028년 상반기: 관리처분인가
- 2030년: 착공
- 2034년: 입주예정

사실상 선도지구라고 하더라도, 앞으로 5~10년 정도 걸릴 수 있기 때문에, 계속해서 새롭게 나오는 뉴스들을 살펴보며 트랙킹 해 볼 필요가 있어 보입니다.

3. 분담금과 사업성 분석

재건축 추진에서 가장 큰 걱정은 분담금과 사업성 분석일텐데요. 예상 분담금은 아무래도 공사비 인건비 상승과 더불어 꽤 높은 편입니다.

💰 예상 분담금
- 평균 2억~5억원 예상
- 34평 기준 조합원분양가 4억원대 예상
- 비례율에 따라 변동 가능

💡 체크포인트
- 대지지분 크기
- 용적률 상향 여부
- 공공기여도
- 추가 부담금 산정방식

혹시 1기 신도시 선도지구 투자를 생각하고 계신 분들이라면 대지지분과 용적률을 꼭 고려하셔서 결정하시는 것을 추천드립니다.

4. 이주대책과 대응 방안

사실 이번 선도지구 발표에는 따로 이주대책이 포함되지 않아, 많은 전문가들이 우려를 표현했는데요. 1기 신도시 재건축발 전세대란이 올 수 있다는 말부터, 이미 전세가 호가가 높아지고 있다는 걱정어린 목소리들도 많이 들리고 있네요. 정부가 12월 중 발표할 이주대책이 핵심일텐데요.

🏠 예상되는 이주대책
- 인근지역 공급물량 확대
- 특별공급 물량 배정
- 이주비 대출 지원
- 임대주택 활용 검토

이런 부분들이 있을텐데요. 이번 발표에서는 노후계획도시 정비사업 단계별 금융지원 방안과 단계별 지원시기와 관련한 간단한 1페이지 발표는 포함되어 있었는데요.

미래도시펀드를 구성하여 시행비를 지원하겠다는 큰 계획인 것 같습니다.

앞으로의 사업 단계는 위와 같이 진행될 예정인데요. 각 시기별로 자금을 어떻게 지원할 것인지 큰 그림은 계획하고 있는 듯 합니다.

5. 투자 관점의 체크포인트

✅ 핵심 체크리스트
- GTX 등 교통호재 영향
- 주변 인프라 개발계획
- 학군 및 생활여건
- 분담금 규모와 향후 가치상승 가능성

투자와 관련해서는 향후 발생할 수 있는 분담금 규모와 향후 가치상승 가능성을 잘 고려해보는 것이 좋을 것 같습니다.

자주 묻는 질문

Q. 이주 기간 동안의 전세 자금 대출은 어떻게 되나요?
A. 조합원 대출이 가능하며, 미래도시펀드를 통한 금융지원도 예정되어 있습니다. 12월 중 구체적인 지원방안이 발표될 예정이에요.

Q. 상가 소유자도 입주권을 받을 수 있나요?
A. 재건축은 최소 분양가격보다 정관으로 정한 비율을 곱한 금액이 커야 입주권을 받을 수 있습니다. 상가 지분이 쪼개진 경우 입주권 확보가 어려울 수 있어요.

Q. 선도지구에서 탈락한 단지는 앞으로 어떻게 되나요?
A. 내년부터 순차정비 방식으로 전환됩니다. 연간 2만 가구 내외로 승인이 이뤄질 예정이며, 사업성과 추진 속도가 핵심 변수가 될 것으로 보입니다.

마무리

지금까지 1기 신도시 선도지구 선정의 모든 것을 살펴봤는데요. 이번 발표의 가장 중요한 시사점은 바로 '속도'와 '현실성'의 균형입니다. 정부는 빠른 추진을 약속했지만, 현실적으로는 철저한 준비가 필요해요. 특히 이주대책이 아직 마련되지 않은 점은 우려되는 부분이죠. 하지만 30년 넘게 기다려온 1기 신도시 재건축인 만큼, 이번 기회를 잘 살려 더 나은 주거환경을 만들어갈 수 있길 바랍니다.

여기까지 긴 글 읽어주셔서 감사합니다! 더 궁금하신 점은 댓글로 남겨주시면 더 공부해서 다음 포스팅에서 알려드리겠습니다😊 벌써 12월인데, 한 달, 2024년 1년 잘 마무리하시고 행복한 하루 보내세요!💖

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